Elleest définie par l’article L. 145-33, 1° à 5° du Code de commerce prise en application des articles L. 145-3 à 7 du même code. Sa définition peut en être ainsi simplement rappelée : « La valeur locative légale, définie par le statut des baux commerciaux est in fine une valeur locative qualifiée de « statutaire », par opposition à la valeur locative « de marché ». Elle SARL_____ _____, le _____ Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Objet : Information sur la vente du local commercial. Madame, Monsieur, Par acte en date du _____, nous avons conclu un bail commercial en vertu duquel vous exploitez le local situé _____ et désigné comme suit :. En application des dispositions de l'article L145-46-1 du Code de commerce, je Avantla loi Pinel, l’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionnait par la nullité les clauses, stipulations et arrangements contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Cette action était soumise au régime de la prescription biennale prévu à l’article L. 145-60 du Code de commerce. Avec la loi Pinel, le législateur a substitué à la nullité Ilest important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le Bailleur pourra donc augmenter le Commentairede Cons. const. 5 mars 2021, n° 2020-887 - QPC Les mots figurant au second alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce selon lesquels l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée sur les usages de la profession » sont conformes à la Constitution. Lalocataire l’assigne en nullité du congé et paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel rejette ses demandes et la société locataire intente un pourvoi en cassation arguant de l’autonomie de l’article L. 145-1, 2° du Code de commerce par rapport à l’article L. 145-1 . Le Code de commerce regroupe les lois relatives au droit de commerce français. Gratuit Retrouvez l'intégralité du Code de commerce ci-dessous Article L145-23-1 Entrée en vigueur 2006-07-16 Le bailleur peut, à l'expiration d'une période triennale, dans les formes prévues par l'article L. 145-9 et au moins six mois à l'avance, reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d'habitation. Toutefois, la reprise dans les conditions indiquées au premier alinéa ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement. De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible. Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée à l'article L. 145-33. Le centre de formalités des entreprises saisi remet ou transmet, lors du dépôt, un récépissé au déclarant ou à son mandataire. Si le dépôt est effectué par voie postale, le récépissé est envoyé le jour même ou le premier jour ouvrable suivant. 1° Dans le cas d'une déclaration mentionnée au 1° du I de l'article R. 123-1 a Lorsque le dossier est complet conformément aux dispositions de l'article R. 123-7, le récépissé indique les organismes auxquels il a été transmis le jour même. Ce récépissé prend le nom de récépissé de dossier de création d'entreprise en application de l'article R. 123-16 ; b Lorsque le dossier est incomplet, sous réserve des dispositions du c du 2°, ou lorsque la ou les autorisations mentionnées au 2° du I de l'article R. 123-1 doivent être obtenues préalablement à la déclaration mentionnée au 1° du I de l'article R. 123-1, le récépissé indique les compléments qui doivent être apportés par le déclarant dans un délai de quinze jours ouvrables à compter de la réception du récépissé ou de la délivrance de la ou des autorisations. Dans ce cas, le récépissé ne vaut pas récépissé de dossier de création d'entreprise. 2° Dans le cas d'une demande d'autorisation mentionnée au 2° du I de l'article R. 123-1 a Lorsque le dossier contient toutes les pièces nécessaires à la délivrance de la ou des autorisations requises, conformément à l'article R. 123-7, le récépissé se substitue à l'accusé de réception des demandes présentées aux autorités. Il indique le ou les délais prévus par les textes législatifs ou réglementaires en vigueur pour la délivrance de la ou des autorisations requises pour exercer l'activité qui fait l'objet de la demande ainsi que les délais et voies de recours pour contester la ou les décisions d'octroi des autorisations. b Lorsque le dossier est incomplet, sous réserve des dispositions du c ci-dessous, le récépissé indique les compléments qui doivent être apportés par le déclarant dans un délai de quinze jours ouvrables à compter de la réception du récépissé. c Lorsqu'un document attestant de l'accomplissement de la formalité de création prévue au 1° du I de l'article R. 123-1 est nécessaire préalablement à la délivrance de la ou des autorisations requises ou à la délivrance de pièces elles-mêmes nécessaires à la délivrance de la ou des autorisations requises, le dossier de demande d'autorisation fait l'objet d'un récépissé provisoire attestant la réception des pièces remises par le déclarant et la date de la remise. Un second récépissé est adressé au déclarant lorsque le centre de formalités des entreprises reçoit directement de l'autorité compétente le document attestant de l'accomplissement de la formalité prévue au 1° du I de l'article R. 123-1. Ce récépissé vaut accusé de réception des demandes présentées aux autorités administratives dans les conditions prévues au a. Si le demandeur doit accomplir des démarches personnelles pour compléter son dossier de demande d'autorisation, le centre de formalités des entreprises l'informe qu'il dispose d'un délai de quinze jours ouvrables, le cas échéant renouvelable une fois, à compter de la remise du document attestant de l'accomplissement de la formalité prévue au 1° du I de l'article R. 123-1 pour déposer les pièces résultant de ses démarches. Au vu de ces pièces, il lui est délivré un récépissé qui vaut accusé de réception des demandes présentées aux autorités administratives dans les conditions prévues au a. 3° Lorsque le centre s'estime incompétent, le récépissé indique le centre auquel le dossier est transmis le jour n° 2010-210 du 1er mars 2010 article 25 Les dispositions du présent décret visant à intégrer les demandes d'autorisation dans le dossier unique présenté aux centres de formalités des entreprises pour les activités entrant dans le champ d'application de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur entrent en vigueur selon des échéances fixées par arrêté du ministre chargé de l'économie et au plus tard le 31 décembre 2011. Le locataire d’un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Ainsi, ne constitue pas un motif légitime la grave maladie dont le locataire est atteint, dès lors que celui-ci ne démontre pas que l'interruption de son activité présente un caractère provisoire ou réversible, ni qu'il va pouvoir reprendre, dans les meilleurs délais, son métier de photographe qu'il exerce dans les lieux loués CA Paris 5 novembre 1992 n° 91-18504, 16e ch. B, Mezescaze c/ SA Crédit Automobile de France. Les tribunaux estiment en effet qu'il appartient alors au locataire de prendre toutes dispositions, soit pour faire exploiter le fonds par un tiers salarié ou un locataire-gérant, soit pour céder son fonds. Le respect de cette obligation lui assure l’application du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail. Ainsi, le statut des baux commerciaux ne s’applique si un fonds est exploité dans les lieux loués C. com. art. L145-1. Il ressort de cet article que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer, il faut qu’un véritable fonds existe, qu’il soit la propriété du commerçant, de l'industriel ou de l'artisan et qu’il y soit exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. C'est au locataire qui prétend bénéficier du statut de prouver qu'il remplit les conditions prévues par l'article L 145-1, I du Code de commerce Cass. 3e civ. 17 octobre 1972. Mais l’exploitation en elle-même du fonds de commerce a plus d’incidence sur la question du renouvellement du bail, en ce qu’elle en forme une condition. Ainsi, nous verrons dans cet article que si le renouvellement du bail peut être refusé pour cause de non-exploitation, il n’est cependant pas possible de résilier le contrat pour cette raison. Le refus du droit au renouvellement en cas de non-exploitation du fonds de commerce Aux termes de l’article L 145-8 alinéa 1 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». L’alinéa 2 énonce que pour que le propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués puisse invoquer le droit au renouvellement du bail, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction, sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation. En matière de droit au renouvellement du bail, relève du pouvoir souverain des juges du fond l’appréciation du caractère légitime motif de non-exploitation effective du fonds de commerce durant les trois dernières années précédant la date d’expiration du bail. Cass. 3e civ., 26 oct. 2011, no Pour pouvoir invoquer le droit au renouvellement du bail, le locataire doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. En outre, ce fonds doit, sauf motifs légitimes », avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années qui précèdent la date d’expiration du bail. L'exploitation effective se caractérise par une exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail, la seule inscription du locataire au registre du commerce et des sociétés ne suffit donc pas Cass. 3e civ. 8 janvier 1969. L’appréciation de cette exploitation effective revient aux juges du fond Cass. com. 21 avril 1958 Ghirardi c/ Ghirardi et Cass. com. 22 avril 1964, Sté des vins Debray c/ Cie générale des produits Dubonnet-Cinzano-Byrrh ». Ainsi, une cour d'appel a légalement justifié sa décision de refuser au locataire de locaux commerciaux le droit au renouvellement de son bail, faute d'exploitation effective du fonds de commerce dans les lieux loués, dès lors qu'ayant souverainement relevé qu'à la date du constat d'huissier, dont elle a apprécié la valeur probante, il n'y avait aucune activité dans les lieux loués Cass. 3e civ. 16 janvier 1991, Palma c/ Arnaud. Aux termes de l’article L 145-8 suscité, le fonds doit avoir été exploité au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa tacite reconduction. Il faut qu’il s’agisse d’une exploitation effective tout au long de ces trois dernières années Cass. 3e civ. 14 juin 2006. Toujours selon l’article L 145-8, une éventuelle déspécialisation ne prive pas le locataire de son droit au renouvellement. Enfin, faute d’exploitation, le locataire s’expose à un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Toutefois, l’article L 145-8 prévoit dans son alinéa 2 que le fonds doit faire l’objet d’une exploitation effective sauf motifs légitimes ». Dérogations possibles Le locataire peut prouver l’existence d’un motif légitime l’ayant conduit à interrompre l’exploitation de son fonds de commerce. Les motifs invocables sont divers et peuvent résulter, notamment, de la procédure collective du locataire, de son état de santé, ou de son comportement fautif ou de celui du bailleur. En l’état actuel de la jurisprudence, il semblerait que la non-exploitation se soit pas imputable à une faute du locataire. Il en est ainsi lorsque la préemption du local par une commune peut justifier la non exploitation du fonds par le locataire. Dans cette affaire, après l'exercice par la commune de son droit de préemption, le locataire avait dû revoir ses plans, redéfinir les travaux qu'il envisageait d'effectuer en qualité de propriétaire et n'avait pu reprendre l'exploitation qu'après achèvement de ces travaux de sorte qu'il justifiait d'un motif légitime de non-exploitation du fonds.Cass. 3e civ. 26 octobre 2011 n° n° 1242 FS-D, Cne de Chevilly-Larue c/ Sté Café l'Hénon. L'appréciation du caractère légitime des motifs invoqués relève là aussi du pouvoir souverain des juges du fond Cass. 3e civ. 1er février 1989 n° 201 D, Decroix c/ Rey. Pas de résiliation possible si le contrat ne la prévoit pas La résiliation est différente du non-renouvellement ; dans ce cas, c’est la fin du contrat en cours d’exécution qui est demandée. Alors l’absence d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués peut-elle entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial ? La Cour de cassation a répondu par la négative à cette question en 2009 Cass. 3e civ. 10 juin 2009 n° n° 653 FS-PB, Sté Halles des Viandes c/ Pugliese. Dans cette affaire, un fonds de commerce était demeuré inexploité depuis plus de trois ans, le propriétaire souhaitait donc obtenir la résiliation du contrat de bail. La Cour d’appel avait cru pouvoir prononcer la résiliation du bail pour défaut d’exploitation, au motif que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation ne retient pas cette argumentation et casse l’arrêt au motif que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ». Ainsi, cette affaire a permis à la Cour de cassation de nous préciser que la résiliation du contrat de bail pour inexploitation du fonds de commerce est impossible si elle n’est pas prévue par une clause contractuelle. En effet, l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués n’est pas une obligation inhérente à l’économie du bail commercial, et l’absence d’exploitation ne cause pas de préjudice au bailleur. En conséquence, l’inexécution de cette obligation ne peut constituer une cause de résiliation du contrat dans le silence de celui-ci ; en revanche, une clause peut le prévoir. Mon cabinet est à votre disposition pour tous contentieux et conseils. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76-78 rue Saint-Lazare75009 -PARISTEL La convention d’occupation précaire est un contrat permettant aux parties de déroger au régime des baux, qu’il s’agisse des baux d’habitation ou du bail commercial. Un propriétaire va ainsi pouvoir octroyer un droit d’occupation à un preneur en contrepartie d’une compensation financière, sans pour autant devoir respecter un régime spécifique, en s’affranchissant notamment des dispositions protectrices conférées par le statut de la location. Convention précaire et bail commercial En matière commerciale, la convention d’occupation précaire résulte de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Il en résulte que, pour déroger au statut des baux commerciaux, les parties doivent justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties ». Il peut s’agir par exemple de l’occupation d’un immeuble destiné à être démoli. La durée de la convention sera, en principe, déterminée par la survenance d’un événement certain. Il est d’usage que l’occupation soit donc brève. Attention en cas de contentieux, le juge saisi du litige recherchera quelle était l’intention des parties afin d’apprécier leur bonne foi. Il pourra, si les conditions n’étaient pas réunies et notamment si les circonstances ne justifiaient pas l’existence d’une telle convention précaire, requalifier le contrat en bail à usage commercial ou à usage professionnel, voire bail d’habitation selon le cas. Pour aller plus loin sur ce point, voir nos articles Bail commercial Bail professionnel Conditions de validité de la convention d’occupation précaire La convention d’occupation précaire doit répondre à deux conditions cumulatives afin d’éviter tout risque de requalification en cas de litige Une précarité réelle et objective comme vu ci-dessus, la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective au moment de la signature du contrat. En revanche, si le caractère précaire justifiant la mise en place d’une telle convention disparaît pendant de l’exécution du contrat, cela sera sans incidence sur sa validité. Une contrepartie financière seconde condition permettant de qualifier un contrat de convention d’occupation précaire, la chose doit être laissée en jouissance suivant une contrepartie financière payée par le preneur. Cette contrepartie est qualifiée de redevance et non de loyer dans la mesure où il ne s’agit pas d’un bail. Le montant de cette redevance est symbolique, c’est-à-dire qu’il doit être inférieur aux prix du marché immobilier considéré. Différence entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire ou bail de courte durée On confond souvent la convention d’occupation précaire avec le bail dérogatoire ou bail de courte durée. Cela tient au fait que l’on appelle parfois la convention d’occupation précaire bail précaire ». Cette confusion procède d’un abus de langage La convention d’occupation précaire parfois improprement qualifiée de bail précaire et le bail dérogatoire ou encore bail de courte durée sont deux figures juridiques distinctes, qui n’ont rien à voir l’une avec l’autre. La convention d’occupation précaire ou bail précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par une occupation non soumise au statut des baux commerciaux s’il existe un élément de précarité indépendant de la volonté des parties. La convention d’occupation précaire n’implique pas de condition de durée. En revanche, le bail dérogatoire ou bail de courte durée doit impérativement être inférieur à 3 ans, comme prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Autre différence le motif justifiant la convention d’occupation précaire doit être indépendant de la volonté des parties contrairement au bail de courte durée qui résulte justement de la volonté expresse des parties de se soumettre à un bail plus court que le bail commercial. On peut par exemple mettre en place une convention d’occupation précaire dans le local d’un immeuble destiné à être démoli circonstance exceptionnelle justifiant la convention, pour la durée restant à courir jusqu’à la démolition effective durée qui pourra donc, le cas échéant, excéder 3 ans. Le bail dérogatoire ou de courte durée et la convention d’occupation précaire sont donc deux choses différentes et ne sont pas régies par les mêmes articles du Code de commerce L. 145-5 pour le bail dérogatoire et L. 145-5-1 du Code de commerce pour la convention d’occupation précaire. Pour aller plus loin sur ce point, consultez également notre article Bail dérogatoire ou Bail de courte durée Article rédigé en collaboration avec Sébastien Pottemain, stagiaire En matière de baux, on évoque souvent l’expression de Bail 3/6/9 ». Si ces chiffres ont une signification réelle dans le droit des baux commerciaux, l’expression est également utilisée couramment pour les baux d’habitation. Cela vient probablement du fait qu’un bail classique » d’habitation, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne peut être rompu par le bailleur avant 3 ans et sa reconduction s’effectue par des périodes similaires de 3 ans. Toutefois, c’est le fameux 9 » qui différencie les baux commerciaux des baux d’habitation. En effet, la durée minimale … Continuer la lecture de Baux commerciaux 3, 6, 9… et après ? →

article l 145 1 du code de commerce